Новости

Aug 19, 2023

Как фонд прямых инвестиций планирует извлечь выгоду из кризиса в сфере коммерческой недвижимости

Во время выступления 3 мая на Bloomberg TV президент и главный операционный директор Blackstone (BX)

Во время выступления 3 мая на Bloomberg TV президент и главный операционный директор Blackstone (BX) Джонатан Грей выглядел солнечным, несмотря на свою фамилию, когда он рекламировал недавний глобальный инвестиционный фонд недвижимости своей частной инвестиционной компании BREP X, который завершил раунд сбора средств на сумму 30,4 миллиарда долларов в середина апреля.

«Мы считаем, что существует реальная возможность привлечь больше капитала», — сказал Грей. «Я думаю, что сфера частного кредитования действительно переживает золотой момент, потому что мы действительно видим там ужесточение политики».

В неликвидном мире частного кредита, который обеспечивает долг для проектов коммерческой недвижимости, и мира прямых инвестиций, недавние потрясения в региональном банковском секторе США и проблемы, с которыми сталкиваются офисные помещения в центре города, вызвали вопросы о типе прибыли, которую может генерировать CRE. для инвесторов.

Главный вопрос: возможен ли золотой момент в самые темные времена?

«Мы переживаем период значительных потрясений», — сказала Лорен Хохфельдер, со-генеральный директор Morgan Stanley Real Estate Investments и глава MSREI Americas, во время форума Commercial Observer в конце апреля. «Мы видим, как стоимость рисков и активов переоценивается на наших глазах, и я думаю, что это верно для всей инвестиционной вселенной и, конечно, для всей частной недвижимости, каждого сектора, практически каждого глобального рынка».

Перекос между рынками и классами активов был вызван многочисленными внешними факторами, включая долговременный сдвиг в использовании офисов после COVID-19, но самой большой причиной кризиса стало исторически быстрое повышение процентных ставок Федеральной резервной системой. Это привело к падению стоимости активов, поскольку стоимость заимствований резко возросла. Увеличение коэффициента левереджа по существующим кредитам оказало давление на заемщиков и в некоторых обстоятельствах сделало невозможным поддержание текущих кредитов или рефинансирование кредитов с наступающим сроком погашения без вливания собственного капитала. Более того, стоимость финансирования приобретений или новых разработок также резко возросла, что создало паузу на фондовых рынках, пока они оценивают раздробленную ситуацию.

Изменение ситуации и последующее бедствие было очевидным: Брукфилд (БН) объявил дефолт по кредитам на сумму 784 миллиона долларов, связанным с двумя небоскребами Лос-Анджелеса в феврале; В феврале Blackstone направила в специальное обслуживание кредит CMBS на сумму 270 миллионов долларов под портфель многоквартирных домов на Манхэттене; В декабре компания GFP Real Estate объявила дефолт по кредиту под залог ценных бумаг на сумму 130 миллионов долларов США для дома 515 по Мэдисон-авеню; и только в прошлом месяце RXR объявила дефолт по кредиту в 260 миллионов долларов на Бродвее, 61.

«Фон создает вероятный сценарий, в котором мы увидим больше страданий, чем мы видели со времен Великой рецессии, и, возможно, даже больше страданий, чем в 2008, 2009 и 2010 годах», — сказал Уоррен де Хаан, основатель и управляющий партнер Acore. Капитал, один из крупнейших кредиторов коммерческой недвижимости. «У нас есть дисбаланс спроса и предложения между спросом на долги по коммерческой недвижимости и предложением долгов CRE».

Согласно отчету Morgan Stanley, долг CRE оценивается в $1,5 трлн и подлежит погашению к концу 2025 года. Эта волна погашения наступает как раз в тот момент, когда на рынках капитала наблюдается значительное сокращение ликвидности, вызванное сокращением банковской системы США, которая с марта пережила второй, третий и четвертый по величине банкротства коммерческих банков в американской истории и готовится к росту. потенциально больше в ближайшие месяцы.

Учитывая, что на региональные банки (с активами от 10 до 160 миллиардов долларов) приходится почти 14 процентов кредитования коммерческой недвижимости, вывод долгового капитала из системы в то время, когда эти деньги необходимы для погашения миллиардов долгов со сроками погашения, не совсем оправдан. Аппетитное сочетание как для инвесторов, так и для владельцев недвижимости.

«Если все это произойдет вместе, у вас будет значительно более низкая ликвидность на долговых рынках, огромная стена сроков погашения, более высокие процентные ставки, что означает снижение стоимости, и в то же время у вас будет банковский кризис, что означает что количество бедствий, которые мы ожидаем увидеть в системе, будет экспоненциально выше, чем то, что мы видели за последнее десятилетие», — сказал де Хаан CO.