Блог

Aug 24, 2023

Мезонинные кредиты: как избежать сюрпризов при потере права выкупа

Пандемия COVID повлекла за собой как значительный рост мезонинных кредитов, так и

Пандемия COVID повлекла за собой как значительный рост дефолтов по мезонинным кредитам, так и удручающе непредсказуемую правовую среду для мезонинных кредиторов и заемщиков. Во время пандемии мезонинные заемщики, возможно, думали, что они защищены введенным штатом Нью-Йорк мораторием на взыскание долгов. Как оказалось, мезонинные заемщики не были защищены этим мораторием, поскольку Единый торговый кодекс (UCC), который регулирует мезонинные кредиты, предусматривает «квази» механизм обращения взыскания — продажу заложенной доли участия в капитале владельца недвижимости — который действует за пределами судебной системы. Однако некоторым мезонинным заемщикам удалось предотвратить такие «квази» потери права выкупа с помощью судебной системы, как описано ниже.

Рост дефолтов по мезонинным кредитам также создал новый класс неожиданных держателей акций: мезонинные кредиторы, которые в конечном итоге владеют акциями после обращения взыскания UCC и, таким образом, берут на себя ответственность за проекты строительства или развития, к управлению которыми они плохо подготовлены, а также к погашению. из более традиционных ипотечных кредитов, обеспеченных часто проблемными базовыми активами недвижимости. Хотя мезонинные кредиторы всегда рисковали стать держателями акций, в лучшие экономические времена этот риск был гораздо ниже. Рост дефолтов по мезонинным кредитам, вызванный сначала пандемией, а теперь и ростом процентных ставок и ослаблением рынка недвижимости, поставил гораздо больше мезонинных кредиторов в положение спонсоров проекта, чем предполагалось до марта 2020 года.

В этой среде как мезонинные заемщики, так и кредиторы должны оценить проблемы и возможности, которые возникают в случае дефолта по мезонинному кредиту.

Мезонинные кредиты: большая прибыль с выгодой

Мезонинные кредиты являются источниками дополнительных средств, когда поступления от ипотечных кредитов и собственного капитала недостаточны для удовлетворения финансовых потребностей заемщиков. Мезонинные кредиты привлекательны для кредиторов, поскольку они обычно имеют более высокие процентные ставки, чем традиционные ипотечные кредиты. Как всегда, бесплатного обеда не бывает: более высокие проценты влекут за собой более высокий риск.

В отличие от традиционных ипотечных кредитов, которые обеспечены интересами в недвижимости, мезонинные кредиты обеспечены долевым участием владельца недвижимости/ипотечного заемщика. Процесс обращения взыскания на неисполненный мезонинный кредит регулируется разделом 9-610(a) UCC, который предусматривает, что «после неисполнения обязательств обеспеченная сторона может продать, сдать в аренду, лицензировать или иным образом распорядиться любым или всем залогом, находящимся в его нынешнем состоянии. состоянии или после любой коммерчески разумной подготовки или обработки». Когда мезонинный кредитор лишает права выкупа, он инициирует «продажу UCC» заложенной доли в капитале ипотечного заемщика. Если в процессе продажи UCC ни один покупатель не заплатит больше за акции, мезонинный кредитор зачастую сам будет владеть акциями посредством кредитной заявки. Вместе с капиталом приходит ответственность за развитие и/или эксплуатацию объекта недвижимости, а также обслуживание ипотечного кредита.

Отчуждение мезонина во время COVID: два тематических исследования

Прецедентное право, касающееся выкупа UCC, не получило достаточного развития. Пандемия привела к принятию нескольких интересных и противоречивых судебных решений, которые стирали грань между традиционным обращением взыскания по ипотеке и продажей UCC, инициированной после дефолта по мезонинному кредиту.

В одном случае 1248 доц. Mezzii LLC против 12E48 Mezz II LLC, 2020 WL 2569405 at *1 (Sup Ct. NY, 18 мая 2020 г.), истец, заемщик мезонинного кредита, потребовал судебного запрета, чтобы помешать кредитору-ответчику провести продажу членства истца проценты в финансируемом имуществе после неисполнения истцом своих обязательств. Истец утверждал, что указ бывшего губернатора Эндрю М. Куомо от 20 марта 2020 года, который наложил мораторий на отчуждение жилых и коммерческих помещений, был применен для предотвращения лишения права выкупа UCC. Кредитор возразил, что исполнительный указ неприменим, поскольку он касается обращения взыскания на недвижимое имущество, что является судебным разбирательством, тогда как рассматриваемая продажа была связана с отчуждением залога в соответствии со статьей 9 UCC и, следовательно, являлась внесудебным разбирательством. Суд встал на сторону кредитора, пояснив, что исполнительное распоряжение «касается принудительного исполнения вынесенного в судебном порядке взыскания, [но] продажа заложенных долей в этом деле является результатом соглашения сторон, руководствуясь UCC», и, следовательно, было не затронуто исполнительным указом.