Новости

Aug 20, 2023

Инвесторы в акции отступают от промышленного сектора, поскольку доходность снижается

Патрисия Кирк | 18 января 2023 г. · Инвестирование в любой тип коммерческой недвижимости имеет

Патрисия Кирк | 18 января 2023 г.

За последний год инвестировать в любой тип коммерческой недвижимости стало сложнее, и это верно даже для промышленного сектора, который сегодня инвесторы считают одним из самых сильных классов активов. По словам Эла Понтиуса, старшего вице-президента, национального директора по офисам, промышленности и здравоохранению компании Marcus, оказывающей услуги в сфере недвижимости, в результате более высоких процентных ставок и опасений по поводу потенциальной рецессии кредиторы теперь занимают более консервативную позицию в отношении промышленных сделок. и Милличап.

Недавние данные о продажах инвестиций в промышленном секторе отражают влияние более высоких требований к акционерному капиталу и более высоких процентных ставок, которые сейчас составляют в среднем 6,0 процента по сравнению со средним показателем от 2,0 до 3,0 процента год назад, отмечает Понтиус. По данным компании MSCI Real Assets, которая оценивает среднюю ставку капитализации в секторе в 5,4, с начала года по ноябрь объем промышленных продаж в США составил $137,6 млрд, что на 3% меньше, чем за тот же период 2021 года. процент. Между тем, в отчете о рынках капитала за третий квартал компании CBRE, оказывающей услуги в сфере недвижимости, говорится, что в этом квартале объем промышленных продаж упал на 23,6 процента по сравнению с годом ранее, до 31,4 миллиарда долларов с 41,1 миллиарда долларов. Продажи промышленной недвижимости отдельными активами упали на 25,7 процента, до 19,5 миллиардов долларов.

Связанный: Промышленные продажи не застрахованы от воздействия более высоких процентных ставок

На рынке промышленных сделок по-прежнему существует множество источников акционерного капитала, включая состоятельных частных лиц, учреждения, иностранный капитал и мелких инвесторов, отмечает Стефанни Родригес, национальный директор по промышленным услугам компании Colliers, оказывающей услуги в сфере недвижимости. Но они идут на меньший риск, чем раньше.

Традиционные источники долга в сфере коммерческой недвижимости, такие как банки и компании по страхованию жизни, снизили уровень кредитного плеча, которое они предлагают, из-за роста процентных ставок и смягчения экономических условий, добавляет Джим Коман, генеральный директор и основатель ElmTree Funds из Сент-Луиса. основанная частная инвестиционная фирма по недвижимости. По словам Понтиуса, соотношение кредита к стоимости (LTV), доступное сегодня, обычно колеблется от 65 до 75 процентов, в зависимости от местоположения активов, физического состояния и структуры аренды, по сравнению с 70-80 процентами год назад.

Связанный: Учреждения перешли на многоквартирные, промышленные и центры обработки данных при распределении недвижимости

В результате инвесторы все чаще обращаются к более дорогим альтернативным источникам финансирования для покрытия долга и акционерного капитала. Мезонинные и привилегированные инвестиции в акционерный капитал пользуются более высоким спросом в нынешней инвестиционной среде, чем в прошлом, говорит Коман. Он отмечает, что эти источники обеспечивают более высокие LTV, чем сейчас доступны из традиционных источников кредитования, хотя и по более высокой цене. Однако стоимость и условия мезонинного и привилегированного акционерного финансирования сильно различаются в зависимости от характеристик и профиля риска сделки. «Таким образом, мезонинные или привилегированные инвестиции в акционерный капитал должны быть проанализированы и гарантированы в каждом конкретном случае, чтобы гарантировать, что они способствуют сделке».

Поскольку затраты на строительство продолжали расти на всех рынках, структурирование пакета капитала с использованием мезонина или привилегированного акционерного капитала для проектов развития стало более распространенным явлением для девелопмента, отмечает Джефф ДеХарти, старший вице-президент по долгу и акционерному капиталу поставщика капитальных услуг Northmarq. Если их механизм кредитования позволяет это, некоторые институциональные инвесторы в настоящее время предоставляют мезонинное финансирование, поскольку это сравнительно более привлекательная инвестиционная альтернатива долевому финансированию, поскольку оно дает более высокую доходность от 11 до 14 процентов при меньшем риске, добавляет Понтиус.

По словам Комана, из-за растущего спроса несколько фондов акций и долговых обязательств, ориентированных на промышленный сектор, активно занимаются сбором средств. Их внимание, как правило, постоянно сосредоточено на логистических объектах недвижимости, особенно на узлах последней мили.

Однако в целом привлечение средств в акционерный капитал замедлилось, поскольку консультанты пересмотрели ожидания доходности и инвестиционные стратегии, основанные на меняющихся рыночных условиях, говорит Крис Райли, президент рынков капитала для промышленности и логистики США в CBRE. Он отмечает, что сбор средств, который все еще продолжается, нацелен на меньшие суммы и дает больше времени для обеспечения необходимого капитала.