Новости

Aug 26, 2023

Встречайте новую норму в инвестициях в коммерческую недвижимость

На протяжении большей части последних 15 лет рынки недвижимости и капитала недвижимости

На протяжении большей части последних 15 лет рынки недвижимости и капитала в сфере недвижимости извлекали выгоду из антикризисного управления. Федеральная резервная система, сохраняя процентные ставки на очень низком уровне и создавая спрос, обеспечила возможность дальнейшего роста стоимости активов. Однако недавно, изменив курс и резко повысив ставку по федеральным фондам, он дал понять, что его помощь имеет предел.

Когда появится новая норма, многие спонсоры и инвесторы в сфере недвижимости пересмотрят свои стратегии капитала, чтобы соответствующим образом скорректировать их. Более гибкие финансовые механизмы, такие как привилегированные акции и мезонинное финансирование, могут помочь снизить давление на активы, которые финансировались по низким ставкам и более высокой стоимости. Если спонсоры, инвесторы и кредиторы смогут активизировать сотрудничество и отложить планы выхода, чтобы лучше подготовить проекты к изменяющимся условиям и возможностям, возможно, можно будет избежать более серьезных последствий.

В 2022 году рынки недвижимости и капитала недвижимости пережили третий крупный сбой всего за 15 лет. Мировой финансовый кризис, пандемия COVID-19 и недавние темпы инфляции, достигшие 40-летнего максимума, — это пресловутые «черные лебеди» финансов. Первые два представляют собой кризисную эпоху на рынках недвижимости, которая вызвала решительную реакцию Федеральной резервной системы в попытке предотвратить более серьезные экономические потрясения, вплоть до прошлого года, когда инфляция взорвалась и положила начало проблеме, с которой рынки недвижимости не боролись в течение многих лет. : утечка ликвидности из системы.

Рост процентных ставок за последний год и вызванные этим рыночные потрясения уже привели к появлению некоторых проблемных активов. Поскольку ликвидность банков снижается из-за нормативных и внутренних ограничений андеррайтинга, покупатели ждут, чтобы попытаться воспользоваться этим бедствием, частный акционерный капитал собирает долговые фонды, чтобы преследовать уязвимых заемщиков и активы, а собственники вынуждены проявлять больше изобретательности в корректировке своего капитала. стопки. Это особенно актуально для тех, у кого есть кредиты с наступающим сроком или переменной процентной ставкой, а также для фондов, которые сталкиваются с растущими погашениями со стороны инвесторов.

Продление кредита, урегулирование условий кредита и соглашения о отсрочке платежа, как правило, являются первой линией защиты и могут обеспечить критически важное облегчение, особенно для объектов недвижимости с сильными фундаментальными показателями. Если устойчивая инфляция приведет к устойчивому периоду более высоких ставок, в течение которого стоимость активов будет снижаться, другие стратегии капитала, такие как мезонинные кредиты и привилегированные акции, могут стать более желательными. В некоторых случаях это потребуется для снижения соотношения стоимости основного кредита к его стоимости, чтобы убедить старших кредиторов остаться в проекте. В других странах, возможно, лучше искать альтернативный капитал.

Мезонинные кредиты и привилегированные акции стали предпочтительным вариантом субординированного финансирования для владельцев, нуждающихся в дополнительных средствах для реструктуризации и/или рекапитализации своих проектов с целью получения от банков более приемлемых условий по старшим кредитам. Оба варианта, особенно привилегированный капитал, предлагают гибкость настройки, которая может принести пользу всем заинтересованным сторонам. Мезонинные кредиты широко рассматриваются как более стандартизированные, менее сложные и, как следствие, более востребованные на рынке кредиты.

При мезонинных кредитах налоговые вопросы менее сложны, чем привилегированные акции, которые, как правило, имеют больше переменных. Однако в качестве долга мезонинные кредиты могут вызывать вопросы одобрения и координации со старшими кредиторами, не говоря уже о других проблемах, таких как относительно краткосрочный срок погашения и ежемесячные выплаты основной суммы долга.

Привилегированный акционерный капитал обычно предлагает большую гибкость, чем мезонинные кредиты, включая возможность для поставщика капитала структурировать свой доход различными способами и/или для спонсора, чтобы получить дополнительное время и ликвидность для стабилизации своего проекта. Привилегированные акции, как правило, стоят дороже, но по мере того, как рынки недвижимости адаптируются к новым нормам, повышенная гибкость, обеспечиваемая привилегированными акциями, может оказаться оправданной для проектов, которым требуется больше времени, чтобы восстановить свою устойчивость. Более того, конкуренция среди небанковских кредиторов может оказать некоторое понижательное давление на стоимость и другие условия привилегированного акционерного и мезонинного капитала.